1. Tôi là Việt kiều sống tại Campuchia, ba mẹ tôi có để lại di chúc cho tôi căn nhà. Vậy tôi có được đứng tên nhà mà cha mẹ để lại hay chỉ được quyền thừa kế mà thôi? Nếu được đứng tên nhà ở thủ tục làm giấy tờ như thế nào?

Trả lời:

Thứ nhất, Theo quy định tại Điều 126 của Luật nhà ở (đã được sửa đổi, bổ sung) về quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cụ thể như sau:

“1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu nhà ở để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam:

a) Người có quốc tịch Việt Nam;

b) Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hoá, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước.

2. Người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng quy định tại điểm b khoản 1 Điều này được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp Giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam.”

Như vậy, nếu bạn thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định trên thì bạn được quyền đứng tên quyền sở hữu nhà ở. Trường hợp bạn không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở thì chỉ được hưởng giá trị của ngôi nhà là di sản thừa kế khi di chúc có hiệu lực.

Ngoài ra, Điều 66, 67 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết các giấy tờ chứng minh đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà Việt Nam và giấy tờ chứng minh điều kiện cư trú tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Bạn có thể xem cụ thể các quy định trong văn bản để biết mình đã có đủ giấy tờ chứng minh chưa.

Thứ hai, để tiến hành thủ tục đứng tên nhà ở thì bạn phải có giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên, sau đó thực hiện thủ tục mở thừa kế và kê khai di sản thừa kế với cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam.

2. Tôi có bán căn nhà của mình cho người quen, hợp đồng mua bán nhà có cần phải công chứng, chứng thực không? Mục đích của việc công chứng hợp đồng để làm gì?

(Kim Dung – huyện Cần Giờ, TP.HCM)

Trả lời: Căn cứ Luật nhà ở năm 2005 được sửa đổi bổ sung năm 2009 và Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, công chứng, chứng thực là điều kiện tiên quyết để các hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực. Ngoài ra, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp mua bán nhà ở được tính từ ngày hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng hoặc chứng thực.

Vai trò của công chứng viên khi chứng nhận hợp đồng không chỉ là xác nhận chữ ký của các bên, mà còn xác định tính hợp pháp của giao dịch: tư cách chủ thể, nội dung hợp đồng phù hợp quy định pháp luật. Hợp đồng một khi được công chứng thì không thể sửa đổi, trừ khi các bên có thỏa thuận bằng văn bản khác có công chứng. Tuy nhiên, cũng có những hợp đồng có giá trị như công chứng, đó là hợp đồng được chứng thực của ủy ban nhân dân có thẩm quyền.

Trong trường hợp có bất kỳ vấn đề gì chưa rõ, bạn có thể liên hệ để được hỗ trợ thêm thông qua Dịch vụ tư vấn đất đai, nhà ở của Chúng tôi.

3. Giữa năm 2011, Tôi mua đất với giá 500 triệu đồng và được viết giấy tay xác nhận nhưng không công chứng. Đã gần 2 năm, mặc dù nhiều lần tôi yêu cầu người bán ra công chứng hợp đồng bán đất nhưng người bán trốn tránh không ra công chứng cũng như không giao đất hoặc trả lại tiền. Tôi có thể khởi kiện hay không? Nếu khởi kiện tôi có thể được trả lại tiền và bồi thường hay không?

(Hoàng – huyện Đức Hòa, tỉnh Long An)

Trả lời: Theo quy định tại Điều 119 Nghị định số 181/2004 ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai (đã được sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 17/2006 ngày 27/1/2006), hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Việc bạn mua đất nhưng chỉ viết giấy tay, không lập thành hợp đồng và không có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nên giao dịch đó bị coi là vô hiệu.

Bạn có quyền khởi kiện vụ án dân sự. Tòa án cấp quận, huyện là cơ quan có thẩm quyền xét xử tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự, bạn có thể khởi kiện tại Tòa án nơi có mảnh đất chuyển nhượng.

Tòa án thông thường sẽ cho hai bên một thời gian để công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hết thời gian này mà các bên không thực hiện thì tòa án tuyên giao dịch giữa bạn và người chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vô hiệu, người chuyển nhượng phải hoàn trả cho bạn những gì đã nhận và phải bồi thường thiệt hại do hợp đồng vô hiệu.

Trong trường hợp có bất kỳ vấn đề gì chưa rõ, bạn có thể liên hệ để được hỗ trợ thêm thông qua Dịch vụ Luật sư Tranh tụng của Chúng tôi.

4. Chủ đầu tư của chung cư tôi đang sống liên tục tăng mức phí dịch vụ trong khoảng thời ngắn. Có quy định nào của pháp luật về phí dịch vụ của chung cư và có cách nào hữu hiệu để phản đối hay không?

(Thanh Tùng – Quận 7, TP.HCM)

Trả lời: Theo quy định tại Thông tư số 37/2009/TT-BXD của Bộ Xây dựng hướng dẫn phương pháp xác định và quản lý giá dịch vụ nhà chung cư, theo đó: Giá dịch vụ nhà chung cư được xác định theo nguyên tắc tính đúng, tính đủ các chi phí, một phần lợi nhuận định mức hợp lý để quản lý, vận hành nhà chung cư hoạt động bình thường; nhưng phải phù hợp với thực tế kinh tế xã hội của từng địa phương và thu nhập của người dân từng thời kỳ và được trên 50% các thành viên trong Ban quản trị nhà chung cư thông qua bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu kín.

Đối với nhà chung cư chưa thành lập được ban quản trị thì giá dịch vụ nhà chung cư phải được trên 50% hộ dân cư đang sống tại nhà chung cư nhất trí thông qua bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu kín. Trường hợp giá dịch vụ nhà chung cư đã có thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ thì thực hiện như thỏa thuận đó.

Căn cứ theo quy định trên, nếu chủ đầu tư không được trên 50% hộ dân cư đang sống tại nhà chung cư nhất trí thông qua mức phí dịch vụ mới bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu kín mà vẫn áp dụng giá phí dịch vụ mới, hoặc ngừng cung cấp dịch vụ gây thiệt hại đến quyền lợi của người tiêu dùng là trái quy định của pháp luật. Các hộ dân có quyền khiếu nại, tố cáo tới cơ quan có thẩm quyền, khởi kiện hoặc đề nghị tổ chức xã hội khởi kiện tại tòa án yêu cầu chủ đầu tư chấm dứt hành vi vi phạm và bồi thường thiệt hại.

Trong trường hợp có bất kỳ vấn đề gì chưa rõ, bạn có thể liên hệ để được hỗ trợ thêm thông qua Dịch vụ Luật sư Tranh tụng của Chúng tôi.

5. Gia đình tôi có một thửa đất nông nghiệp, được cấp sổ đỏ từ năm 1999. Tới năm 2012 có chính sách đo đạc lại và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới, đo tập trung của nhiều hộ gia đình. Phần đất của gia đình tôi được đo đạc và phát sinh tăng thêm 300m vuông so với diện tích của sổ cũ. Gia đình tôi đã ký xác nhận ranh giới với các hộ gia đình giáp ranh. Tuy nhiên, khi văn phòng tiếp nhận hồ sơ, trình hồ sơ lên cho phòng tài nguyên môi trường thì không được ký quyết định để cấp giấy chứng nhận mới cho gia đình tôi. Tính tới nay thì đã hơn 2 tháng mà hồ sơ của gia đình tôi vẫn không được xử lý. Vậy tôi phải làm gì để có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chân thành cảm ơn.

(Lê Thị Hoa – tỉnh Bình Phước)

Trả lời: Thời gian 2 tháng là đã quá thời hạn để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Gia đình bạn có thể gặp Phòng Tài nguyên môi trường để giải quyết. Trong trường hợp, Phòng Tài nguyên môi trường vẫn không cấp Giấy chứng nhận, Bạn và gia đình có thể yêu cầu họ trả lời bằng văn bản về việc không cấp lại giấy chứng nhận cho gia đình bạn và nêu rõ lý do.

Trong trường hợp có bất kỳ vấn đề gì chưa rõ, bạn có thể liên hệ để được hỗ trợ thêm thông qua Dịch vụ Luật sư Tranh tụng của Chúng tôi.

6. Xin cho tôi hỏi: tôi là người Việt Nam ra nước ngoài định cư có thỏa thuận cho một người thân là em ruột đứng tên giùm tôi trên sổ đỏ. Mảnh đất và nhà ở trên đất đó do tôi bỏ tiền ra mua. Bây giờ khi em tôi không chịu trả lại đất thì có cách nào để tôi lấy lại đất không?

(Ngọc Thanh – California, Hoa Kỳ)

Trả lời: Theo những thông tin bạn cung cấp thì đây là thỏa thuận “nhờ đứng tên” trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất. Đây là tranh chấp phát sinh về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất nên bạn có thể khởi kiện dân sự tại Tòa án nhân dân cấp tỉnh tại nơi có mảnh đất.

Trường hợp này nếu có đủ chứng cứ chứng minh rằng bạn đã gửi tiền cho em bạn mua đất và nhà ở và có thỏa thuận bằng văn bản về việc “đứng tên giùm” thì:

– Nếu bạn chưa đủ điều kiện để đứng tên trên GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì bạn sẽ chỉ nhận được giá trị của Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất này từ em bạn.

– Nếu bạn đã đủ điều kiện để đứng tên trên GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì bạn được đứng tên trên GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Khi đó, em bạn phải làm thủ tục chuyển tên trên GCN sang cho bạn.

Trong trường hợp có bất kỳ vấn đề gì chưa rõ, bạn có thể liên hệ để được hỗ trợ thêm thông qua Dịch vụ Luật sư Tranh tụng của Chúng tôi.

7. Gia đình tôi có một mảnh đất và căn nhà do ba mẹ tôi mua năm 1990 tại Củ Chi. Giấy tờ nhà đất do ba tôi đứng tên. Vừa qua, ba tôi có ký hợp đồng tặng cho mảnh đất và căn nhà đó cho người con riêng của ba và vấn đề này nhà tôi không ai đồng ý. Vậy gia đình tôi phải làm gì?

(Duy Minh – Quận 9, TP.HCM)

Trả lời: Mảnh đất và căn nhà là tài sản phát sinh trong thời kỳ hôn nhân, vì vậy đây là tài sản chung của ba và mẹ bạn. Việc tặng cho quyền sử dụng đất cũng phải lập thành văn bản và có công chứng. Trong trường hợp tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân dù đứng tên mình ba bạn thì vẫn phải có chữ ký của mẹ bạn mới công chứng được. Nếu việc tặng cho không có công chứng thì ba bạn có thể hủy việc tặng cho đó. Nếu ba bạn không muốn hủy thì mẹ bạn cũng có quyền yêu cầu Tòa án hủy bỏ việc tặng cho trái pháp luật.

Trong trường hợp có bất kỳ vấn đề gì chưa rõ, bạn có thể liên hệ để được hỗ trợ thêm thông qua Dịch vụ Luật sư Tranh tụng của Chúng tôi.

8. Hiện nay do nhu cầu làm đường giao thông nên ở xã tôi có dự án làm đường giao thông đi qua. Nhưng con đường đó lại lấn vào đất thổ cư của gia đình nhà chúng tôi tới khoảng 400m vuông (tổng diện tích trên sổ bìa đỏ của gia đình tôi là 620m vuông, QĐ cấp đất cho gia đình tôi từ 1990) trên đó có cây cối, bờ rào đã xây. Nhưng khi ủy ban nhân dân xã và nhà đầu tư đến lại nói là cây cối trên đất và cả bờ rào đều không được bồi thường. Vậy UBND xã và chủ đầu tư nói đúng không? Xin luật sư giúp tôi.

(Văn Ba – Tỉnh Phú Thọ)

Trả lời: Theo như bạn trình bày thì “xã tôi có dự án giao thông”, bạn cần xác định lại đây là dự án của xã, do xã tự đứng ra tổ chức hay là huyện tổ chức thu hồi đất vì UBND cấp xã không phải là cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất cũng như quyết định việc bồi thường hay không bồi thường đất.

Vì quyền sử dụng đất của gia đình bạn đã có sổ đỏ nên muốn thu hồi thì UBND huyện phải ra quyết định thu hồi đất của gia đình bạn có đường giao thông đi qua.

Và theo quy định tại Luật đất đai 2003, Nghị định 197/2004/NĐ-CP, Nghị định 84/2007/NĐ-CP, Nghị định 69/2009/NĐ-CP thì Đất nhà bạn đã được cấp sổ đỏ, khi nhà nước thu hồi đất thì phải bồi thường về quyền sử dụng đất, nếu có tài sản trên đất thì phải bồi thường về tài sản trên đất. Do đó gia đình bạn phải cẩn trọng trong việc ký các giấy tờ do xã và nhà đầu tư yêu cầu ký, trước khi ký phải xem rõ nội dung của văn bản.

Và việc UBND xã, nhà đầu tư nói cây cối trên đất và cả bờ rào không được bồi thường là trái quy định của pháp luật. Bạn có thể làm đơn khiếu nại đối với quyết định thu hồi đất hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa.

Trong trường hợp có bất kỳ vấn đề gì chưa rõ, bạn có thể liên hệ để được hỗ trợ thêm thông qua Dịch vụ Luật sư Tranh tụng của Chúng tôi.