Hiện nay, đại dịch COVID-19 đã tác động lên mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội. Tại các Trung tâm mua sắm, và nhiều tuyến đường kinh doanh sầm uất trước đây, đã xuất hiện những mặt bằng bỏ trống, những thông báo đóng cửa kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng.
Có thể nói lĩnh vực kinh doanh du lịch, thời trang, thẩm mỹ, dịch vụ ăn uống, khách sạn, vui chơi giải trí bị ảnh hưởng trầm trọng nhất bởi tâm lý người dân không muốn đến chỗ đông người. Không ít chủ cửa hàng, chủ quán đóng cửa không kinh doanh và muốn trả lại mặt bằng. Liệu họ có bị mất tiền cọc khi trả lại mặt bằng không? Vấn đề đặt ra là: Dịch bệnh có thể được coi là căn cứ, lý do để người thuê nhà, thuê mặt bằng có thể chấm dứt hợp đồng thuê khi không thể tiếp tục kinh doanh và việc chấm dứt hợp đồng thuê có phải bồi thường hay không, có bị mất tiền cọc hay không?
Hãy cùng với Luật sư Công ty Luật CIS giải đáp những vướng mắt xung quanh vấn đề này.
MC: Xin giới thiệu, đây là Luật sư Hoàng Trung Kiên – Luật sư điều hành của Công ty Luật CIS.
Xin chào Luật sư, hiện nay đại dịch COVID-19 bùng phát làm cho việc kinh doanh của nhiều doanh nghiệp lao dốc, nhiều trường hợp tạm ngưng kinh doanh – buộc phải trả nhà, trả mặt bằng. Vậy xin Luật sư tư vấn và cho các lời khuyên trong trường hợp này?
LS: Xin chào các bạn,
Đối với việc trả lại mặt bằng, trả lại nhà thuê khi khó khăn trong kinh doanh, do đại dịch COVID-19, chúng tôi trao đổi như sau:
Khi thuê nhà hay thuê mặt bằng, Chủ nhà và người thuê thường ký hợp đồng thuê, theo đó, hợp đồng thuê sẽ là cơ sở pháp lý để xem xét trường hợp một trong các bên có được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê, để trả lại mặt bằng, trả lại nhà thuê hay không.
Nếu hợp đồng thuê không quy định trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng do sự kiện bất khả kháng như dịch bệnh, thì người thuê không được quyền trả lại mặt bằng nếu người cho thuê không đồng ý. Vì:
Theo quy định Luật nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà trước thời hạn nếu bên cho thuê có một trong ba hành vi sau:
- Không sửa chữa nhà, công trình xây dựng khi nhà, công trình xây dựng không bảo đảm an toàn để sử dụng hoặc gây thiệt hại cho bên thuê;
- Hoặc Tăng giá thuê nhà, công trình xây dựng bất hợp lý;
- Hoặc Quyền sử dụng nhà, công trình xây dựng bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
Đó là thoả thuận, là quy định, tuy nhiên, với tình hình kinh doanh khó khăn như hiện nay, các bên cần có sự thông cảm và hỗ trợ và tìm ra được một giải pháp, không chỉ là hợp lý mà là hợp tình cho các bên.
Do đó, các bên cần xem lại Hợp đồng thuê đã ký. Nếu hợp đồng không quy định về trường hợp chấm dứt hợp đồng do sự kiện bất khả kháng, cụ thể là dịch bệnh, thì người thuê nên làm việc với chủ nhà để đạt được thoả thuận phù hợp nhất cho các bên.
MC: Thưa Luật sư, nếu hợp đồng thuê không quy định về việc chấm dứt hợp đồng do dịch bệnh và người thuê đơn phương chấm dứt thì hậu quả pháp lý như thế nào?
LS: Nếu hợp đồng không quy định và các bên không đạt được thoả thuận về việc chấm dứt, mà người thuê nhà trả lại mặt bằng, trả lại nhà thuê thì được xem là vi phạm hợp đồng. Theo đó, hậu quả pháp lý sẽ căn cứ vào điều khoản trong hợp đồng thuê để giải quyết, như mất cọc, phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại,…v.v
Đối với tiền đặt cọc, nếu bên thuê đặt cọc một khoản tiền cho bên cho thuê và nay trả lại tài sản thuê mà trái với thoả thuận của các bên, thì bên thuê sẽ bị mất số tiền cọc, vì mục đích của việc đặt cọc là để đảm bảo việc các bên tuân thủ việc thực hiện hợp đồng.
MC: Thưa luật sư, đại dịch COVID-19 không đương nhiên được xem là điều kiện để một bên có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng, tuy nhiên, có cách nào để hỗ trợ cho người thuê nhà trong tình trạng khó khăn về kinh doanh trong đại dịch này không thưa Luật sư?
LS: Mặc dù đại dịch Covid 19 không phải là lý do đương nhiên để các bên có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng, tuy nhiên, đối với một số trường hợp, đại dịch được xem là trường hợp bất khả kháng, theo đó bên nào thuộc trường hợp này sẽ được áp dụng các biện pháp theo quy định của pháp luật.
Theo quy định của pháp luật:
Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.
Đối với đại dịch Covid 19, để đánh giá đại dịch này có phải là sự kiện bất khả kháng hay không phụ thuộc vào đối tượng chịu sự tác động của đại dịch.
Có thể nói, mỗi doanh nghiệp sẽ đối mặt với sự khó khăn và mức độ thiệt hại khác nhau, tùy thuộc vào mặt hàng kinh doanh, quy mô hoạt động, sự linh hoạt trong phương pháp kinh doanh và ứng phó với tình hình,…
Đối với một số doanh nghiệp, việc tạm ngưng kinh doanh tại một số địa điểm là phương án lựa chọn nhằm giảm thiểu tối đa thiệt hại.
Tuy nhiên, đối với một số doanh nghiệp khác, việc tạm nhưng kinh doanh là bắt buộc, như việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành lệnh tạm ngừng hoạt động.
Vậy, tuỳ trường hợp mà đại dịch Covid có thể được xem là sự kiện bất khả kháng hay không.
Trong trường hợp được xác định là sự kiện bất khả kháng, thì bên có nghĩa vụ mà không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự.
Như vậy, một sự kiện được xem là bất khả kháng phải hội đủ 3 yếu tố:
- Thứ nhất, sự kiện đó phải có tính khách quan;
- Thứ hai, sự kiện đó phải không lường trước được;
- Thứ ba, hậu quả của sự kiện đó không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.
Một vài ví dụ để dễ hình dung:
Ví dụ đầu tiên, khi doanh nghiệp kinh doanh ế ẩm, do đại dịch covid và để cắt lỗ, doanh nghiệp quyết định tạm ngưng hoạt động, theo đó trả lại mặt bằng thuê, tuy nhiên, chủ nhà- nghĩa là bên cho thuê không đồng ý. Vậy, lý do này không phải là sự kiện bất khả kháng, theo đó, bên thuê chịu các chế tài như hợp đồng thuê quy định.
Ví dụ thứ hai, ngày 14-3, UBND TPHCM ban hành lệnh tạm ngừng hoạt động của các rạp chiếu phim, quán bar, game online, các điểm massage, karaoke, vũ trường, sân khấu trên địa bàn TP. Nếu thời hạn tạm ngưng này kéo dài, có thể xem là tình trạng bất khả kháng đối với các doanh nghiệp này, theo đó, nếu doanh nghiệp chậm trễ trong việc thực hiện nghĩa vụ, nghĩa là thanh toán tiền thuê nhà, thì không phải chịu trách nhiệm bồi thường do vi phạm hợp đồng.
Ví dụ thứ ba, dù không liên quan đến chuyên đề, nhưng tôi cũng đưa ra để có thêm thông tin cho các doanh nghiệp khác, Văn phòng chính phủ thông báo: tạm dừng cấp thị thực cho người nước ngoài nhập cảnh Việt Nam trong khoảng thời gian 30 ngày bắt đầu từ 00 giờ ngày 18 tháng 3 năm 2020. Trong trường hợp này, đối với các công ty du lịch đã ký hợp đồng với du khách để tổ chức tour du lịch thì không phải bồi thường khi không thực hiện tour đúng kế hoạch.
MC: Luật sư có thể nêu giải pháp để giúp người thuê nhà giảm bớt gánh nặng khi thuê trong giai đoạn có dịch bệnh này?
LS: Trong thời gian này, người thuê nhà nên thương lượng với chủ nhà để được giảm tiền thuê hoặc gia hạn thời gian trả tiền thuê, trả lại một phần diện tích,…
Đồng thời, chủ nhà cũng nên trên tinh thần thiện chí giảm tiền thuê để chia sẻ khó khăn với người thuê trong giai đoạn này; có như vậy hai bên mới gắn kết dài lâu; nếu chủ nhà vẫn cương quyết không giảm tiền thuê, người thuê buộc phải trả lại mặt bằng thì chủ nhà cũng khó lòng tìm được người thuê mới trong thời điểm dịch bệnh này, khi ấy thiệt hại không chỉ dừng ở người thuê mà chính chủ nhà cũng bị thiệt hại.
Thời gian qua, tôi có thấy một số thông tin tích cực xuất hiện trên các mặt báo về việc các chủ nhà giảm tiền thuê mặt. Đây là một hành động rất đáng hoan nghênh.
Bên cạnh đó, như từ đầu buổi nói chuyện tôi liên tục đề cập đến việc giải quyết vấn đề sẽ tùy thuộc vào thỏa thuận của các bên trong hợp đồng. Chính vì vậy, lời khuyên của Luật sư là trước khi đặt bút ký vào hợp đồng thuê, các bên cần phải làm việc và thống nhất hết các vấn đề và ghi nhận vào hợp đồng, đặc biệt là các trường hợp nào được quyền chấm dứt hợp đồng trước hạn, trường hợp nào là bất khả kháng, bất khả kháng kéo dài bao lâu thì được chấm dứt hợp đồng, xử lý tiền cọc, bồi thường thiệt hại, phạt do vi phạm HĐ… Và cần hơn hết là tinh thần thiện chí giữa các bên.
MC: Chân thành cảm ơn những thông tin bổ ích từ Luật sư.
Với tình hình này, khó khăn là điều xảy ra với cả người thuê và người cho thuê, vì vậy, hơn hết cần sự chia sẻ, hỗ trợ lẫn nhau. Hi vọng dịch bệnh sẽ sớm qua đi và kinh tế mau chóng hồi phục, ổn định.
Nếu các bạn có bất cứ thắc mắc gì, các bạn có thể liên hệ với chúng tôi để được giải đáp và hỗ trợ nhé!
Trong số tiếp theo, CIS sẽ tiếp tục chia sẻ về những vấn đề pháp lý phát sinh do COVID-19 gây ra.
PHÒNG PHÁP LÝ DOANH NGHIỆP – CIS LAW FIRM
109 Hoàng Sa, phường Đa Kao, Quận 1, TP.HCM
Điện thoại: 028 3911 8580 – 028 3911 8581
Email: info@cis.vn
