Thủ tục mở công ty nước ngoài trong khu công nghiệp

Việc thành lập công ty có vốn đầu tư nước ngoài trong khu công nghiệp là lựa chọn phổ biến của nhiều nhà đầu tư nhờ hạ tầng đồng bộ, chính sách ưu đãi và thủ tục hành chính ngày càng được đơn giản hóa. Tuy nhiên, để dự án được triển khai nhanh chóng và đúng quy định, nhà đầu tư cần nắm rõ trình tự thực hiện từ xin giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, đăng ký doanh nghiệp đến các thủ tục liên quan về địa điểm và hoạt động sản xuất.

Bài viết dưới đây, Công ty Luật CIS sẽ cung cấp cho bạn đọc những thông tin quan trọng về Thủ tục mở công ty nước ngoài trong khu công nghiệp.

1. Khu công nghiệp là gì?

Theo quy định Luật Đầu Tư 2025, khu công nghiệp là khu vực có ranh giới địa lý xác định, chuyên sản xuất hàng công nghiệp và cung ứng dịch vụ cho sản xuất công nghiệp.

Hiểu đơn giản, khu công nghiệp là khu vực dành riêng cho các nhà máy, xí nghiệp tập trung lại với nhau để sản xuất hàng hóa và cung cấp các dịch vụ hỗ trợ cho việc sản xuất đó (như logistics, lưu kho…). Các khu vực này thường được đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật đồng bộ từ trước để các doanh nghiệp đến thuê đất và mở xưởng sản xuất.

2. Quy định của pháp luật về thành lập công ty nước ngoài trong khu công nghiệp

Các văn bản pháp luật quy định về việc thành lập công ty nước ngoài trong khu công nghiệp hiện hành bao gồm các văn bản sau:

• Luật Đầu tư số 143/2025/QH15 do Quốc Hội ban hành, có hiệu lực từ ngày 01/03/2026;
• Luật Doanh nghiệp số 59/2020/QH14 do Quốc Hội ban hành, có hiệu lực từ ngày 01/01/2021.
• Luật Đất đai số 31/2024/QH15, do Quốc Hội ban hành, có hiệu lực từ ngày 01/08/2024, áp dụng đối với các vấn đề liên quan đến đất đai, thuê đất, quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp;
• Nghị định số 96/2026/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư;
• Nghị định 168/2025/NĐ-CP về đăng ký doanh nghiệp;
• Nghị định số 35/2022/NĐ-CP quy định về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế;
• Các quy định pháp luật về môi trường, xây dựng, phòng cháy chữa cháy và pháp luật chuyên ngành khác, nếu dự án đầu tư thuộc trường hợp phải đáp ứng thêm điều kiện tương ứng.

Trong bài viết này, Công ty Luật sẽ hướng dẫn thủ tục mở công ty nước trong khu công nghiệp đối với dự án không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư. Đối với dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, Công ty Luật sẽ giới thiệu trong một bài viết khác.

3. Điều kiện để nhà đầu tư nước ngoài thành lập công ty trong khu công nghiệp

Để nhà đầu tư nước ngoài có thể thành lập công ty trong khu công nghiệp thì dự án cần phải đáp ứng các yêu cầu theo quy định của Luật Doanh nghiệp 2020 (số 59/2020/QH14) và Luật Đầu tư 2025 (số 143/2025/QH15), cùng các văn bản hướng dẫn liên quan, cụ thể bao gồm các nhóm điều kiện sau:

♦ Điều kiện về tư cách chủ thể của nhà đầu tư

Để thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh tại Việt Nam, nhà đầu tư nước ngoài bắt buộc phải đáp ứng các tiêu chuẩn pháp lý nghiêm ngặt về tư cách pháp nhân và tính hợp pháp của hồ sơ, cụ thể gồm:

• Đối với cá nhân: Phải có quốc tịch nước ngoài hợp pháp, đầy đủ năng lực hành vi dân sự và hộ chiếu còn hiệu lực sử dụng.
• Đối với tổ chức: Phải được thành lập và hoạt động hợp pháp theo quy định pháp luật của quốc gia sở tại nơi doanh nghiệp đăng ký.
• Yêu cầu về mặt hồ sơ: Mọi giấy tờ pháp lý mang từ nước ngoài vào Việt Nam (như Hộ chiếu, Giấy phép đăng ký kinh doanh…) bắt buộc phải trải qua thủ tục Hợp pháp hóa lãnh sự và dịch thuật công chứng hợp lệ thì mới có đầy đủ giá trị pháp lý.

♦ Điều kiện về ngành, nghề kinh doanh và tiếp cận thị trường

Khi đầu tư vào Khu công nghiệp tại Việt Nam, nhà đầu tư nước ngoài không được kinh doanh ngành, nghề cấm đầu tư, đồng thời phải đáp ứng đầy đủ điều kiện về tiếp cận thị trường đối với ngành, nghề hạn chế, cụ thể gồm:

• Tuyệt đối không kinh doanh các ngành, nghề cấm đầu tư: Dự án không được phép hoạt động trong các ngành, nghề thuộc danh mục cấm đầu tư kinh doanh tại Việt Nam (như mua bán các chất ma túy, hóa chất độc hại, pháo nổ, mại dâm, mua bán người, bộ phận cơ thể người, hoặc dịch vụ đòi nợ…).
• Đáp ứng điều kiện tiếp cận thị trường đối với ngành, nghề hạn chế: Trường hợp thực hiện dự án thuộc danh mục ngành, nghề hạn chế tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài, dự án phải đáp ứng các quy định khắt khe về tỷ lệ sở hữu vốn điều lệ tối đa của nhà đầu tư nước ngoài; hình thức đầu tư (như bắt buộc phải liên doanh hay được phép sở hữu 100%vốn ngoại); phạm vi hoạt động đầu tư; và năng lực kỹ thuật, đối tác của nhà đầu tư.

Ví dụ: Các ngành sản xuất lắp ráp thiết bị điện tử thông thường cho phép nhà đầu tư sở hữu 100% vốn ngoại. Tuy nhiên, nếu nhà đầu tư đầu tư vào lĩnh vực dịch vụ logistics, quảng cáo hoặc viễn thông, pháp luật Việt Nam sẽ giới hạn tỷ lệ góp vốn tối đa của nhà đầu tư nước ngoài ở một mức trần cụ thể (như không quá 49% hoặc 51%) và yêu cầu phải liên doanh với đối tác trong nước.

♦ Điều kiện về năng lực tài chính

Để đảm bảo nhà đầu tư có đủ thực lực tài chính triển khai sản xuất thực tế trong khu công nghiệp đúng như tiến độ cam kết, nhà đầu tư nước ngoài bắt buộc phải chứng minh khả năng tài chính của mình, cụ thể gồm:

• Chứng minh tài chính: Nhà đầu tư phải chứng minh bản thân sở hữu lượng vốn tiền mặt hoặc tài sản khả dụng tương đương vốn đăng ký góp vào dự án.
• Cung cấp hồ sơ chứng thực tài chính hợp lệ: Nhà đầu tư nộp kèm các tài liệu chứng minh được pháp luật chấp nhận để Cơ quan đăng ký đầu tư thẩm định.

♦ Điều kiện về địa điểm thực hiện dự án tại Khu công nghiệp

Dự án sản xuất bắt buộc phải có địa điểm thực hiện cụ thể và nằm trong ranh giới địa lý của Khu công nghiệp. Vì thế nhà đầu tư cần phải chuẩn bị đầy đủ các tài liệu pháp lý như Hợp đồng thuê đất, Hợp đồng thuê nhà xưởng xây sẵn, hoặc Thỏa thuận nguyên tắc thuê đất/nhà xưởng (MOU) đã ký kết trực tiếp với chủ đầu tư hạ tầng KCN.

Ví dụ 1: (Thuê đất tự xây xưởng): Công ty A (Hàn Quốc) muốn mở nhà máy bán dẫn lớn, họ đã ký Thỏa thuận nguyên tắc (MOU) thuê lô đất trống 10.000 m2 trong KCN VSIP trong 50 năm. Bản MOU này là bằng chứng địa điểm hợp pháp để nộp kèm hồ sơ xin Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.

Ví dụ 2: (Thuê xưởng có sẵn): Công ty B (Nhật Bản) cần sản xuất ngay nên ký MOU thuê nhà xưởng xây sẵn 1.000 m2 của một bên cho thuê chuyên nghiệp trong KCN Amata. Khi xin Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, họ chỉ cần nộp bản MOU thuê xưởng này kèm giấy phép gốc của khu nhà xưởng đó.

4. Quy trình thành lập công ty nước ngoài trong khu công nghiệp.

Quy trình để mở công ty nước ngoài trong khu công nghiệp gồm hai giai đoạn chính:

Giai đoạn 1: Xin giấy chứng nhận đầu tư

Quy trình xin giấy chứng nhận đầu tư phải trải qua 03 bước như sau:

Bước 1: Lựa chọn khu công nghiệp và vị trí lô đất

Nhà đầu tư khảo sát tìm kiếm và lựa chọn vị trí lô đất phù hợp nhất với mục tiêu, dây chuyền sản xuất cũng như quy mô hoạt động của dự án đầu tư trong Khu công nghiệp.

Bước 2: Ký thỏa thuận nguyên tắc thuê đất, nhà xưởng

Đây thực chất là thủ tục đặt cọc giữ chỗ nhằm giúp nhà đầu tư nước ngoài có hồ sơ chứng minh địa điểm hợp pháp để nộp kèm khi xin cấp giấy chứng nhận đầu tư (IRC) trong bối cảnh công ty tại Việt Nam chưa được thành lập để ký hợp đồng thuê chính thức.

Ví dụ: Công ty A (Trung Quốc) đặt cọc 10.000 USD để chủ khu công nghiệp giữ lô đất 2.000 m2 cho công ty A trong vòng 3 – 6 tháng, chủ KCN cam kết không cho bên khác thuê trong thời gian bạn đi xin giấy phép đầu tư.

Bước 3: Xin giấy chứng nhận đăng ký đầu tư

+ Hồ sơ cần chuẩn bị:

• Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư.
• Hồ sơ thông tin pháp lý của nhà đầu tư: Bản sao Hộ chiếu đối với cá nhân, hoặc bản sao Giấy phép đăng ký kinh doanh/Quyết định thành lập đối với tổ chức mẹ đã được Hợp pháp hóa lãnh sự và dịch thuật công chứng hợp lệ.
• Tài liệu chứng minh năng lực tài chính: Bản xác nhận số dư tài khoản ngân hàng của nhà đầu tư, sổ tiết kiệm, hoặc cam kết hỗ trợ tài chính từ tổ chức tài chính;
• Đề xuất dự án đầu tư gồm các nội dung chủ yếu sau: mục tiêu đầu tư, quy mô đầu tư, vốn đầu tư và phương án huy động vốn, địa điểm, thời hạn, tiến độ thực hiện,..;
• Giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc tài liệu khác xác định quyền sử dụng địa điểm để thực hiện dự án đầu tư;
• Nội dung giải trình về công nghệ sử dụng trong dự án đầu tư đối với dự án thuộc diện thẩm định, lấy ý kiến về công nghệ theo quy định của pháp luật về chuyển giao công nghệ;
• Tài liệu khác liên quan đến dự án đầu tư, yêu cầu về điều kiện, năng lực của nhà đầu tư theo quy định của pháp luật (nếu có).

+ Nơi nộp hồ sơ: Ban Quản lý Khu công nghiệp của Tỉnh/Thành phố nơi dự án đặt trụ sở.

+ Thời gian giải quyết: 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ .

+ Kết quả nhận được: Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC) hoặc văn bản từ chối kèm lý do.

Giai đoạn 2: Đăng ký thành lập doanh nghiệp

Sau khi nhận giấy chứng nhận đăng ký đầu tư ở giai đoạn 1, Nhà đầu tư tiến hành thủ tục đăng ký thành lập doanh nghiệp tại Việt Nam.

+ Hồ sơ cần chuẩn bị:

• Giấy đề nghị đăng ký doanh nghiệp.
• Điều lệ của công ty tại Việt Nam.
• Danh sách thành viên góp vốn (đối với Công ty TNHH) hoặc Danh sách cổ đông sáng lập (đối với Công ty Cổ phần).
• Bản sao giấy tờ cá nhân của người đại diện theo pháp luật (Hộ chiếu/CCCD).
• Bản sao Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC) đã được.
• Bản sao chứng thực chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu của đại diện theo pháp luật công ty liên doanh;
• Giấy ủy quyền nếu ủy quyền cho đại diện nộp hồ sơ.

+ Nơi nộp hồ sơ: Phòng Đăng ký kinh doanh thuộc Sở Tài chính Tỉnh/Thành phố nơi đặt khu công nghiệp.

+ Thời gian giải quyết: Trong vòng 03 ngày làm việc kể từ ngày hồ sơ hợp lệ.

+ Kết quả nhận được: Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp (ERC) cùng với Mã số doanh nghiệp.

5. Thủ tục thành lập công ty có vốn đầu tư nước ngoài trong khu công nghiệp có khó không?

Thủ tục thành lập công ty có vốn đầu tư nước ngoài trong khu công nghiệp tương đối phức tạp do nhà đầu tư phải thực hiện đồng thời nhiều thủ tục về đầu tư và doanh nghiệp theo quy định pháp luật Việt Nam.

Trên thực tế, khó khăn không chỉ nằm ở việc chuẩn bị hồ sơ mà còn ở khâu đánh giá điều kiện đầu tư. Nhà đầu tư cần xác định chính xác ngành nghề kinh doanh dự kiến thực hiện, khả năng tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài, địa điểm thực hiện dự án trong khu công nghiệp, quy mô đầu tư và năng lực tài chính của nhà đầu tư. Đối với một số ngành nghề kinh doanh có điều kiện, nhà đầu tư còn phải đáp ứng các điều kiện đặc thù theo quy định của pháp luật và các cam kết quốc tế mà Việt Nam tham gia.

Ngoài ra, hồ sơ thường bị yêu cầu sửa đổi, bổ sung nếu thông tin giữa các tài liệu chưa thống nhất, tài liệu chứng minh năng lực tài chính chưa đầy đủ hoặc các thỏa thuận về địa điểm thực hiện dự án chưa đáp ứng yêu cầu pháp lý. Sau khi doanh nghiệp được thành lập, nhà đầu tư cũng cần tiếp tục thực hiện nhiều thủ tục khác như góp vốn đầu tư đúng thời hạn, mở tài khoản vốn đầu tư trực tiếp, xin các giấy phép chuyên ngành (nếu có) và thực hiện các nghĩa vụ về thuế, lao động, môi trường.

Vì vậy, để bảo đảm dự án được triển khai đúng tiến độ và hạn chế rủi ro pháp lý, nhà đầu tư nên nghiên cứu kỹ quy định pháp luật hoặc sử dụng dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp nhằm hỗ trợ rà soát điều kiện đầu tư, chuẩn bị hồ sơ và làm việc với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

6. Dịch vụ đăng ký thành lập công ty có vốn đầu tư nước ngoài trong khu công nghiệp

Để thành lập công ty có vốn đầu tư nước ngoài trong khu công nghiệp thì phải thực hiện trình tự, thủ tục với nhiều giai đoạn, với thành phần hồ sơ phức tạp, mất nhiều thời gian. Do vậy, Công ty Luật Bản quyền Quốc tế (CIS Law Firm) mong muốn được hỗ trợ Quý khách hàng trong thực hiện các công việc liên quan đến thành lập doanh nghiệp. Các dịch vụ của Công ty Luật gồm:

Trên đây là nội dung về Thủ tục mở công ty nước ngoài trong khu công nghiệp của Công ty Luật CIS. Để giải đáp thắc mắc về vấn đề Thủ tục mở công ty nước ngoài trong khu công nghiệp, Bạn vui lòng liên hệ thông tin bên dưới để được tư vấn và yêu cầu dịch vụ.

PHÒNG PHÁP LÝ DOANH NGHIỆP – CIS LAW FIRM

109 Hoàng Sa, Phường Tân Định, TP. Hồ Chí Minh

Điện thoại: 028.3911.8581 – Hotline: 0916.568.101

Email: info@cis.vn