Hoạt động mua bán nhà đất luôn diễn ra thường xuyên, dù kinh tế năm nay có khó khăn và việc mua bán không sôi nổi như các năm trước. Khi mua bán nhà đất, người bán phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định, trừ những trường hợp được miễn thuế.
Ngày 01/8/2024 vừa qua, Luật đất đai mới chính thức có hiệu lực thi hành, trong đó, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản có quy định khác so với trước đây.
Trong bài viết này, Công ty Luật CIS sẽ giải đáp các vấn đề liên quan đến thuế chuyển nhượng bất động sản.
MỤC LỤC BÀI VIẾT
1. Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản
Trước đây luật quy định: “Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần”. Tuy nhiên, Luật đất đai mới vừa có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 vừa qua chia ra 2 trường hợp để xác định tính thuế, đó là chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chuyển nhượng bất động sản, cụ thể như sau:
Trường hợp 1: Đối với chuyển nhượng QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất.
Theo đó, thuế thu nhập cá nhân phải nộp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 2% nhân với giá đất trong bảng giá đất.
Bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí và do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
Đây chính là điểm mới về thuế thu nhập cá nhân liên quan đến đất đai, vì quy định trước đây tính thuế theo giá ghi trên hợp đồng, còn hiện nay tính thuế theo khung giá đất của nhà nước.
Trường hợp 2: Đối với chuyển nhượng BẤT ĐỘNG SẢN, nghĩa là mua bán nhà đất và tài sản gắn liền với đất, thì quy định giống như trước đây, nghĩa là thu nhập chịu thuế được xác định là giá chuyển nhượng từng lần. Công thức tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản là 2% nhân với giá chuyển nhượng.
Trong đó, giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng mua bán tại thời điểm mua bán.
Trong trường hợp trên hợp đồng mua bán không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm mua bán thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
2. Cố ý kê khai giá chuyển nhượng bất động sản thấp hơn bị xử lý như thế nào?
Việc cố ý kê khai giá mua bán trên hợp đồng thấp hơn với giá giao dịch thực tế là vi phạm pháp luật. Theo đó, tuỳ mức độ và số thuế tiền trốn thuế mà người vi phạm có thể bị xử phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội trốn thuế. Cụ thể như sau:
– Nếu bị xử phạt hành chính, người vi phạm có thể bị phạt từ 01 đến 03 lần số tiền thuế trốn, đồng thời phải nộp đủ số tiền thuế trốn vào ngân sách nhà nước.
– Nếu trốn thuế với số tiền từ 100 triệu đồng trở lên, người vi phạm có thể bị truy tố tội trốn thuế theo quy định tại Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015 và bị xử phạt tiền hoặc phạt tù, mức phạt tù cao nhất lên đến 7 năm.
3. Những rủi ro pháp lý khác khi khai giá mua bán nhà đất trong Hợp đồng thấp hơn thực tế
Việc cố tình khai thấp giá mua bán trong Hợp đồng mua bán nhà đất có thể phải đối diện với những hình phạt nặng hơn nhiều lần so với số tiền thuế mà họ cố tình lách. Ngoài việc bị xử lý, việc kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn có thể tiềm ẩn những rủi ro pháp lý khác.
Khi muốn giảm tiền thuế phải đóng, người mua và bán thường khai giá mua bán thấp hơn giá thực tế, theo đó, trên thực tế có nhiều cách thực hiện:
- Hai bên mua bán ký 2 hợp đồng: 01 hợp đồng ghi giá trị thực, hợp đồng này ký tay, và 01 hợp đồng công chứng ghi giá thấp hơn để nộp hồ sơ khai thuế; hay
- Hai bên mua bán ký hợp đồng đặt cọc là giá thực tế và hợp đồng mua bán công chứng là giá thấp; hay
- Hai bên thỏa thuận miệng về giá trị mua bán thực và hợp đồng công chứng ghi giá thấp hợp giá giao dịch.
Tất cả các trường hợp trên đều có thể dẫn đến tranh chấp và tiềm ẩn rủi ro cho cả hai bên.
Ví dụ trường hợp hai bên ký 2 hợp đồng, nếu bị phát hiện, các bên phải ký lại hợp đồng công chứng đúng giá giao dịch. Thêm nữa, trường hợp này sẽ phát sinh rủi ro nếu hợp đồng thỏa thuận sau khi công chứng, bên mua làm trước bạ sang tên, nhưng bên mua lại chưa thanh toán đủ số tiền mua thực tế, thì có thể các bên phải kiện tụng nhau ra tòa.
Đối với trường hợp hai bên ký thỏa thuận đặt cọc với giá trị thực, sau đó ký công chứng giá trị thấp, nếu bên mua chỉ thanh toán theo hợp đồng công chứng, thì tranh chấp sẽ phát sinh, khi đó bên bán phải chứng minh hợp đồng công chứng là hình thức, giá trên hợp đồng công chứng là vô hiệu, giá giao dịch thực tế là giá hợp đồng đặt cọc.
Tóm lại, việc một giao dịch ghi hai giá sẽ có thể có những rủi ro phát sinh cho cả người bán và người mua.
Bạn đọc có thể xem chi tiết trong video sau đây:
4. Thông tin liên hệ Luật sư
PHÒNG PHÁP LÝ – CIS LAW FIRM
Địa chỉ: 109 Hoàng Sa, Phường Đakao, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh
Điện thoại: 028 3911 8581 – 3911 8582 Hotline: 0916 568 101
Email: info@cis.vn