Hướng dẫn kê khai nộp lệ phí trước bạ khi mua bán nhà, đất

Nhà đất là một trong những loại tài sản đặc biệt mà nhà nước quản lý bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu/ quyền sử dụng. Khi giao dịch mua bán, người mua nhà đất phải kê khai và nộp lệ phí trước bạ thì mới có thể hoàn tất thủ tục sang tên.

Trong bài viết này, Công ty luật CIS sẽ đưa ra những hướng dẫn kê khai nộp lệ phí trước bạ khi mua bán nhà, đất để bạn tham khảo.

1. Lệ phí trước bạ là gì?

Lệ phí là khoản tiền được ấn định mà tổ chức, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước cung cấp dịch vụ công, phục vụ công việc quản lý nhà nước được quy định trong Danh mục lệ phí ban hành kèm theo Luật này.

Trước bạ là thủ tục pháp lý ghi nhận một số loại tài sản mà pháp luật quy định có tính bắt buộc vào sổ sách quản lý của cơ quan có thẩm quyền khi xác lập hoặc chuyển quyền sở hữu.

Như vậy, hiểu đơn giản, lệ phí trước bạ hay còn gọi là thuế trước bạ, là lệ phí mà tổ chức cá nhân có tài sản phải đăng ký và nộp cho cơ quan nhà nước trước khi đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu, trừ tường hợp được miễn nộp lệ phí trước bạ. Lệ phí trước bạ được kê khai theo từng lần phát sinh.

le-phi-truoc-ba

2. Trường hợp mua bán nhà, đất phải chịu lệ phí trước bạ

♦ Nhà, đất là một trong các đối tượng chịu lệ phí trước bạ, bao gồm:

– Đối với nhà: nhà ở; nhà làm việc; nhà sử dụng cho các mục đích khác.

– Đối với đất: các loại đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp theo quy định của Luật Đất đai (không phân biệt đất đã xây dựng công trình hay chưa xây dựng công trình).

♦ Các trường hợp nhà, đất được miễn lệ phí trước bạ bao gồm:

– Nhà, đất là trụ sở của cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự, cơ quan Đại diện của tổ chức quốc tế thuộc hệ thống Liên hợp quốc và nhà ở của người đứng đầu cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự, cơ quan Đại diện của tổ chức quốc tế thuộc hệ thống Liên hợp quốc tại Việt Nam.

– Đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê sử dụng vào các mục đích sau đây:

a) Sử dụng vào mục đích công cộng theo quy định của pháp luật về đất đai.

b) Thăm dò, khai thác khoáng sản; nghiên cứu khoa học theo giấy phép hoặc xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

c) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng (không phân biệt đất trong hay ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất), đầu tư xây dựng nhà để chuyển nhượng, bao gồm cả trường hợp tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng để tiếp tục đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, đầu tư xây dựng nhà để chuyển nhượng. Các trường hợp này nếu đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng để cho thuê hoặc tự sử dụng thì phải nộp lệ phí trước bạ.

– Đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

– Đất nông nghiệp chuyển đổi quyền sử dụng giữa các hộ gia đình, cá nhân trong cùng xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp theo quy định của Luật Đất đai.

– Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân tự khai hoang phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, không có tranh chấp mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

– Đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê của tổ chức, cá nhân đã có quyền sử dụng đất hợp pháp.

– Nhà, đất sử dụng vào mục đích cộng đồng của các tổ chức tôn giáo, cơ sở tín ngưỡng được Nhà nước công nhận hoặc được phép hoạt động.

– Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa.

– Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

– Nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tạo lập thông qua hình thức phát triển nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật Nhà ở.

– Nhà, đất, tài sản đặc biệt, tài sản chuyên dùng, tài sản phục vụ công tác quản lý chuyên dùng phục vụ quốc phòng, an ninh.

– Nhà, đất thuộc tài sản công dùng làm trụ sở cơ quan của cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp.

– Nhà, đất được bồi thường, tái định cư (kể cả nhà, đất mua bằng tiền được bồi thường, hỗ trợ) khi Nhà nước thu hồi nhà, đất theo quy định của pháp luật.

Việc miễn lệ phí trước bạ quy định tại khoản này được áp dụng đối với đối tượng bị thu hồi nhà, đất.

– Tài sản của tổ chức, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng khi đăng ký lại quyền sở hữu, sử dụng được miễn nộp lệ phí trước bạ trong những trường hợp sau đây:

a) Tài sản đã được cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam, Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam hoặc cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng nay đổi giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng mới mà không thay đổi chủ sở hữu tài sản.

b) Tài sản của doanh nghiệp nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập được cổ phần hóa thành công ty cổ phần hoặc các hình thức sắp xếp lại doanh nghiệp nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập theo quy định của pháp luật.

c) Tài sản đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng chung của hộ gia đình hoặc của các thành viên gia đình khi phân chia tài sản đó theo quy định của pháp luật cho các thành viên gia đình đăng ký lại; tài sản hợp nhất của vợ chồng sau khi kết hôn; tài sản phân chia cho vợ, chồng khi ly hôn theo bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án.

d) Tài sản của tổ chức, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng khi được cấp lại giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản do giấy chứng nhận bị mất, rách nát, ố, nhòe, hư hỏng. Tổ chức, cá nhân không phải kê khai, làm thủ tục miễn lệ phí trước bạ khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp lại giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp này.

đ) Trường hợp khi cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có phát sinh chênh lệch diện tích đất tăng thêm nhưng ranh giới của thửa đất không thay đổi thì được miễn nộp lệ phí trước bạ đối với phần diện tích đất tăng thêm.

e) Tổ chức, cá nhân được nhà nước giao đất và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phải chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của Luật Đất đai từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành.

g) Trường hợp khi đăng ký lại quyền sử dụng đất do được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà không thay đổi người có quyền sử dụng đất và không thuộc đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất.

– Tài sản của tổ chức, cá nhân đã nộp lệ phí trước bạ (trừ trường hợp được miễn nộp lệ phí trước bạ) chuyển cho tổ chức, cá nhân khác đăng ký quyền sở hữu, sử dụng được miễn nộp lệ phí trước bạ trong những trường hợp sau đây:

a) Tổ chức, cá nhân, xã viên hợp tác xã đem tài sản của mình góp vốn vào doanh nghiệp, tổ chức tín dụng, hợp tác xã; doanh nghiệp, tổ chức tín dụng, hợp tác xã giải thể, phân chia hoặc rút vốn cho tổ chức, cá nhân thành viên đã góp trước đây.

b) Tài sản của doanh nghiệp điều động trong nội bộ của doanh nghiệp đó hoặc cơ quan, đơn vị hành chính sự nghiệp điều động tài sản trong nội bộ một cơ quan, đơn vị dự toán theo quyết định của cấp có thẩm quyền.

– Tài sản của tổ chức, cá nhân đã nộp lệ phí trước bạ được chia hay góp do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, đổi tên tổ chức theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

– Tài sản của tổ chức, cá nhân đã nộp lệ phí trước bạ chuyển đến địa phương nơi sử dụng mà không thay đổi chủ sở hữu.

– Nhà tình nghĩa, nhà đại đoàn kết, nhà được hỗ trợ mang tính chất nhân đạo, kể cả đất kèm theo nhà được đăng ký sở hữu, sử dụng tên người được tặng.

– Nhà xưởng của cơ sở sản xuất; nhà kho, nhà ăn, nhà để xe của cơ sở sản xuất, kinh doanh. Nhà xưởng theo quy định tại khoản này được xác định theo pháp luật về phân cấp công trình xây dựng.

– Nhà ở, đất ở của hộ nghèo; nhà ở, đất ở của đồng bào dân tộc thiểu số ở các xã, phường, thị trấn thuộc vùng khó khăn, Tây Nguyên; nhà ở, đất ở của hộ gia đình, cá nhân ở các xã thuộc Chương trình phát triển kinh tế – xã hội các xã đặc biệt khó khăn, miền núi, vùng sâu, vùng xa.

– Nhà, đất của các cơ sở thực hiện xã hội hóa trong các lĩnh vực giáo dục – đào tạo, dạy nghề; y tế; văn hóa; thể dục thể thao; môi trường theo quy định của pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà phục vụ cho các hoạt động này.

– Nhà, đất của cơ sở ngoài công lập đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà phục vụ cho các hoạt động trong lĩnh vực giáo dục – đào tạo; y tế; văn hóa; thể dục thể thao; khoa học và công nghệ; môi trường; xã hội; dân số, gia đình, bảo vệ chăm sóc trẻ em theo quy định của pháp luật.

– Nhà, đất của doanh nghiệp khoa học và công nghệ đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà theo quy định của pháp luật.

dich-vu-lam-the-apec

3. Cách tính lệ phí trước bạ khi mua bán nhà

Căn cứ tính lệ phí trước bạ khi mua bán nhà:

Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ x Mức thu lệ phí trước bạ

♦ Giá tính lệ phí trước bạ được tính như sau:

√Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất:

– Giá trị đất tính lệ phí trước bạ được xác định như sau:

Giá trị đất tính lệ phí trước bạ = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (m2) x Giá một mét vuông đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành

Trong đó:

+ Diện tích đất tính lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất xác định và cung cấp cho cơ quan thuế theo “Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai”.

+ Giá một mét vuông đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

– Trường hợp giá đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cao hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Trường hợp giá đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

– Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phải nộp lệ phí trước bạ, sau đó được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang mục đích sử dụng đất mới thuộc diện phải nộp lệ phí trước bạ thì giá tính lệ phí trước bạ là giá đất theo mục đích sử dụng đất mới tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm tính lệ phí trước bạ.

√Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà:

– Giá trị nhà tính lệ phí trước bạ được xác định như sau:

Giá trị nhà tính lệ phí trước bạ = Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ (m2) x Giá 01 (một) mét vuông nhà x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà chịu lệ phí trước bạ

Trong đó:

+ Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích sàn nhà (kể cả diện tích công trình phụ kèm theo) thuộc quyền sở hữu hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.

+ Giá 01 (một) mét vuông nhà là giá thực tế xây dựng “mới” một (01) mét vuông sàn nhà của từng cấp nhà, hạng nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

+ Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà chịu lệ phí trước bạ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật.

– Trường hợp giá nhà tại hợp đồng mua bán cao hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá tại hợp đồng mua bán nhà. Trường hợp giá nhà tại hợp đồng mua bán thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

– Đối với nhà chung cư thì giá tính lệ phí trước bạ là giá không bao gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư. Trường hợp trên hợp đồng mua bán nhà và trên hóa đơn mua bán nhà không tách riêng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư thì giá tính lệ phí trước bạ là tổng giá trị mua bán nhà ghi trên hóa đơn bán nhà hoặc hợp đồng mua bán nhà.

√Giá tính lệ phí trước bạ đối với giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà đất không tách riêng phần giá trị nhà và giá trị đất:

Trường hợp tổng giá trị nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà đất cao hơn tổng giá trị nhà, đất theo giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ là giá tại hợp đồng mua bán, chuyển quyền. Trường hợp tổng giá trị nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà đất thấp hơn tổng giá trị nhà, đất theo giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

♦ Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ phần trăm đối với nhà, đất là 0,5%.

dich-vu-dang-ky-ban-quyen-thuong-hieu

4. Hồ sơ kê khai lệ phí trước bạ

Hồ sơ khai lệ phí trước bạ khi mua bán nhà, đất bao gồm:

– Tờ khai lệ phí trước bạ theo mẫu số 01/LPTB của Thông tư 80/2021/TT-BTC hướng dẫn thi hành Luật Quản lý thuế (Tải mẫu);

– Bản sao các giấy tờ chứng minh tài sản (hoặc chủ tài sản) thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có), trừ trường hợp nộp bản chính theo quy định của Bộ Tài chính;

– Bản sao giấy tờ chứng minh nhà, đất có nguồn gốc hợp pháp theo quy định của pháp luật;

– Bản sao giấy tờ hợp pháp theo quy định của pháp luật về việc chuyển giao nhà đất ký kết giữa bên giao nhà đất và bên nhận nhà đất.

5. Thời hạn nộp hồ sơ kê khai và nộp lệ phí trước bạ nhà đất

Tổ chức, cá nhân khai, nộp lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật về quản lý thuế khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thời hạn nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ cùng với thời hạn nộp hồ sơ đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà đất với cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền (bao gồm cả trường hợp thực hiện theo cơ chế một cửa liên thông hoặc nộp trực tiếp tại cơ quan thuế). Theo đó, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày hợp đồng mua bán nhà, đất có hiệu lực phải nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ.

Thời hạn nộp lệ phí trước bạ chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo của cơ quan thuế, trừ trường hợp người nộp thuế được ghi nợ lệ phí trước bạ.

6. Nơi nộp hồ sơ lệ phí trước bạ nhà đất

Hồ sơ khai lệ phí trước bạ nộp tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ về giải quyết thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất (nộp tại nơi có đất), cụ thể:

– Với hộ gia đình, cá nhân:

+ Nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh)

+ Nộp tại UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) nếu có nhu cầu.

– Với tổ chức: Nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh:

Địa phương nào tổ cức nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ nhà đất theo cơ chế một cửa liên thông thì thực hiện theo quy định về cơ chế một cửa liên thông đó.

Trên đây là thông tin Hướng dẫn về kê khai thuế trước bạ khi mua bán nhà. Nếu bạn có vướng mắc trong quá trình nộp thuế trước bạ hay có nội dung nào chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý, hãy liên hệ ngay với Luật sư Công ty Luật CIS theo thông tin sau:

PHÒNG PHÁP LÝ DOANH NGHIỆP – CIS LAW FIRM

109 Hoàng Sa, P. Đa Kao, Quận 1, TP. Hồ Chí Minh
Điện thoại: 028 3911 8580 – 3911 8581
Email: info@cis.vn