Cho thuê tài sản là bất động sản như nhà, xưởng, kho bãi… là hoạt động phổ biến. Chủ thể cho thuê nhà bao gồm cá nhân, hộ gia đình, tổ chức, doanh nghiệp. Thu nhập tự hoạt động cho thuê tài sản nói trên là thu nhập chịu thuế theo quy định pháp luật. Bài viết sau đây của Công ty Luật đề cập đến thuế đối với hoạt động cho thuê nhà của cá nhân, hộ gia đình.
MỤC LỤC BÀI VIẾT
1. Thuế thuê nhà là gì?
Thuế thuê nhà là thuế mà chủ sở hữu nhà cho thuê phải nộp cho cơ quan nhà nước tính trên thu nhập từ việc cho thuê.
Thuế thuê nhà đối với cá nhân, hộ gia đình bao gồm thuế môn bài, thuế Giá trị gia tăng (GTGT) và thuế Thu nhập cá nhân (TNCN).
2. Quy định mới về thuế cho thuê nhà
Thuế thu nhập đối với cá nhân, hộ gia đình có hoạt động cho thuê nhà được quy định tại các văn bản pháp luật:
– Thông tư 40/2021/TT-BTC ngày 01/6/2021 của Bộ Tài chính hướng dẫn thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và quản lý thuếđối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có hiệu lực thi thành từ ngày 01/08/2021;
– Thông tư 100/2021/TT-BTC ngày 15/11/2021 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 40/2021/TT-BTC có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2022;
– Thông tư 302/2016/TT-BTC ngày 15/11/2016 của Bộ Tài chính hướng dẫn về lệ phí môn bài;
– Thông tư 65/2020/TT-BTC ngày 09/7/2020 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 302/2016/TT-BTC.
3. Cách tính thuế thuê nhà
∗ Thuế môn bài
Thuế môn bài là tên gọi phổ biến của lệ phí môn bài, đây là khoản thu định kỳ hằng năm vào Ngân sách nhà nước của doanh nghiệp, hộ kinh doanh, cá nhân hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ, trong đó có hoạt động cho thuê nhà.
Mức thuế môn bài mà hộ gia đình, cá nhân kinh doanh phải nộp cho hoạt động thuê nhà như sau:
- Thu nhập vượt quá 500 triệu đồng/năm: 1 triệu đồng / năm.
- Thu nhập từ 300 đến 500 triệu đồng: 500.000 đồng / năm.
- Thu nhập từ 100 đến 300 triệu đồng: 300.000 đồng / năm.
Thu nhập để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài là doanh thu tính thuế TNCN của các hợp đồng cho thuê nhà của năm tính thuế. Trường hợp cá nhân phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê nhà tại một địa điểm thì doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài cho địa điểm đó là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê nhà của năm tính thuế. Trường hợp cá nhân phát sinh cho thuê nhà tại nhiều địa điểm thì doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài cho từng địa điểm là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê nhà của các địa điểm của năm tính thuế, bao gồm cả trường hợp tại một địa điểm có phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê nhà.
Trường hợp hợp đồng cho thuê nhà kéo dài trong nhiều năm thì nộp lệ phí môn bài theo từng năm tương ứng với số năm cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình khai nộp thuế GTGT, thuế TNCN. Trường hợp cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình khai nộp thuế GTGT, thuế TNCN một lần đối với hợp đồng cho thuê nhà kéo dài trong nhiều năm thì chỉ nộp lệ phí môn bài của một năm.
∗ Thuế GTGT và Thuế TNCN:
Thuế TNCN và thuế GTGT đối với hoạt động cho thuê nhà của cá nhân, hộ gia đình được tính theo công thức sau:
- Thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x 5%
- Thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x 5%
Doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN là doanh thu bao gồm thuế từ hoạt động cho thuê nhà, không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.
Lưu ý:
– Cá nhân chỉ có hoạt động cho thuê nhà và thời gian cho thuê không trọn năm, nếu phát sinh doanh thu cho thuê từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thì thuộc diện không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN. Trường hợp bên thuê trả tiền thuê nhà trước cho nhiều năm thì mức doanh thu để xác định cá nhân phải nộp thuế hay không phải nộp thuế là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch.
– Trường hợp bên thuê nhà trả tiền trước cho nhiều năm thì cá nhân cho thuê nhà khai thuế, nộp thuế một lần đối với toàn bộ doanh thu trả trước. Số thuế phải nộp một lần là tổng số thuế phải nộp của từng năm dương lịch theo quy định. Trường hợp có sự thay đổi về nội dung hợp đồng thuê nhà dẫn đến thay đổi doanh thu tính thuế, kỳ thanh toán, thời hạn thuê thì cá nhân thực hiện khai điều chỉnh, bổ sung theo quy định của Luật Quản lý thuế cho kỳ tính thuế có sự thay đổi.
4. Hồ sơ khai thuế thuê nhà
∗ Thuế môn bài:
Hồ sơ khai thuế môn bài là tờ khai lệ phí môn bài theo mẫu 01/LPMB ban hành kèm theo Thông tư số 80/2021/TT-BTC ngày 29/9/2021 của Bộ Tài chính (Tải mẫu).
∗ Thuế GTGT và Thuế TNCN:
– Hồ sơ khai thuế với cá nhân cho thuê nhà trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế bao gồm:
+ Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê nhà theo mẫu số 01/TTS ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC (Tải mẫu);
+ Phụ lục bảng kê chi tiết hợp đồng cho thuê nhà (nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng) theo mẫu số 01-1/BK-TTS Thông tư 40/2021/TT-BTC (Tải mẫu);
+ Bản sao hợp đồng thuê nhà, phụ lục hợp đồng (nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng);
+ Bản sao Giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật (trường hợp cá nhân cho thuê nhà ủy quyền cho đại diện hợp pháp thực hiện thủ tục khai, nộp thuế).
– Hồ sơ khai thuế đối với tổ chức khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê nhà bao gồm:
+ Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê nhà sản theo mẫu số 01/TTS ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC (Tải mẫu);
+ Phụ lục bảng kê chi tiết cá nhân cho thuê nhà theo mẫu số 01-2/BK-TTS ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC (Tải mẫu);
+ Bản sao hợp đồng thuê nhà, phụ lục hợp đồng (nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng).
Lưu ý:
– Hồ sơ khai thuế đối với tổ chức, cá nhân khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân ủy quyền theo pháp luật dân sự thực hiện theo quy định đối với cá nhân ủy quyền nếu trực tiếp khai thuế.
– Doanh nghiệp, tổ chức kinh tế khai thuế thay cho cá nhân cho thuê nhà thì trên tờ khai tích chọn “Doanh nghiệp, tổ chức kinh tế khai thuế thay, nộp thuế thay theo pháp luật thuế” đồng thời người khai ký, ghi rõ họ tên, nếu là tổ chức khai thay thì sau khi ký tên phải đóng dấu của tổ chức hoặc ký điện tử theo quy định. Trên hồ sơ tính thuế, chứng từ thu thuế thể hiện người nộp thuế là tổ chức khai thuế thay, nộp thuế thay.
5. Nơi nộp hồ sơ khai thuế thuê nhà
∗ Thuế môn bài:
Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh không phải nộp hồ sơ khai lệ phí môn bài. Cơ quan thuế căn cứ hồ sơ khai thuế, cơ sở dữ liệu quản lý thuế để xác định doanh thu làm căn cứ tính số tiền lệ phí môn bài phải nộp và thông báo cho người nộp lệ phí môn bài.
∗ Thuế GTGT và Thuế TNCN:
– Cá nhân, hộ gia đình có thu nhập từ cho thuê nhà; tổ chức khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân có thu nhập từ cho thuê nhà nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi có bất động sản cho thuê.
– Cá nhân khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân ủy quyền theo pháp luật dân sự thực hiện theo quy định đối với cá nhân ủy quyền nếu trực tiếp khai thuế.
6. Thời hạn khai thuế, nộp thuế thuê nhà
a) Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế
∗ Thuế môn bài:
Thời hạn nộp thuế môn bài chậm nhất là ngày 30 tháng 01 hàng năm.
∗ Thuế GTGT và Thuế TNCN:
– Trường hợp cá nhân, hộ gia đình trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế:
+ Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán.
+ Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế một lần theo năm chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch tiếp theo.
– Trường hợp tổ chức, cá nhân khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê nhà:
+ Tổ chức, cá nhân khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân thuộc trường hợp nộp hồ sơ khai thuế theo tháng thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 20 của tháng tiếp theo liền kề tháng phát sinh nghĩa vụ khai thuế thay, nộp thuế thay.
+ Tổ chức, cá nhân khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân thuộc trường hợp nộp hồ sơ khai thuế theo quý thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của quý tiếp theo liền kề quý phát sinh nghĩa vụ khai thuế thay, nộp thuế thay.
+ Tổ chức, cá nhân khai thuế thay, nộp thuế thay nộp hồ sơ khai thuế năm là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên kể từ ngày kết thúc năm dương lịch.
+ Tổ chức, cá nhân khai thuế thay, nộp thuế thay nộp hồ sơ khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán.
b) Thời hạn nộp thuế
Thời hạn nộp thuế đối với cá nhân cho thuê nhà trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế và đối với tổ chức, cá nhân khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê nhà chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế. Trường hợp khai bổ sung hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp thuế là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của kỳ tính thuế có sai, sót.
Trên đây là thông tin về Thuế thuê nhà và những điều cần biết. Nếu có bất kỳ thắc mắc hay vấn đề pháp lý nào giải đáp, bạn đọc vui lòng liên hệ với Luật sư của Công ty Luật CIS theo địa chỉ sau:
PHÒNG PHÁP LÝ DOANH NGHIỆP – CIS LAW FIRM
109 Hoàng Sa, P. Đa Kao, Quận 1, TP. Hồ Chí Minh
Điện thoại: 028 3911 8580 – 3911 8581
Email: info@cis.vn
