Nhu cầu mua nhà chung cư đang dần trở nên phổ biến, đặc biệt là ở các thành phố lớn, có mật độ dân cư đông đúc. Để lựa chọn một căn nhà chung cư ưng ý, phù hợp với tài chính của mình, đồng thời đảm bảo được tính pháp lý của ngôi nhà, bạn nên biết một số nội dung cơ bản cần thiết.
Đã có không ít trường hợp mua nhà dự án phát sinh tranh chấp, mất tiền cọc oan uổng, Công ty Luật đã đăng tải bài viết nêu ra 4 điều cần lưu ý khi đặt cọc dự án chung cư, các bạn quan tâm có thể xem lại.
Trong bài viết này, Công ty Luật sẽ tổng hợp và giới thiệu đến các bạn 5 điều cần biết trước khi chồng tiền mua nhà chung cư với một bên không phải là chủ đầu tư, đặc biệt là nhà chưa có sổ hồng.
Đầu tiên, trước khi mua chung cư với một bên không phải là chủ đầu tư, tức là bạn sẽ thực hiện sang tên hợp đồng mua bán chung cư hay nói cách khác là chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở. Do đó, điều đầu tiên bạn cần lưu ý là kiểm tra xem có đáp ứng điều kiện để sang tên hợp đồng mua bán hay không?
MỤC LỤC BÀI VIẾT
Thứ nhất: điều kiện để sang tên hợp đồng mua bán
Theo đó, để được sang tên hợp đồng mua bán, bạn và chủ căn hộ cần đáp ứng các điều kiện sau đây:
- Chỉ được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở khi hồ sơ đề nghị cấp sổ hồng cho căn hộ chung cư chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Trường hợp bạn muốn chuyển nhượng tiếp hợp đồng này cho cá nhân, tổ chức khác thì hồ sơ đề nghị cấp sổ hồng phải chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ. Nếu hợp đồng mua bán với chủ đầu tư có nhiều nhà ở (căn nhà, căn hộ riêng lẻ) thì phải chuyển nhượng toàn bộ số nhà trong hợp đồng đó.
- Nếu chủ căn hộ có nhu cầu chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư thì chủ căn hộ phải lập lại hợp đồng mua bán nhà ở hoặc phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng hợp đồng.
Sau khi đáp ứng các điều kiện trên, trước khi tiến hành mua căn hộ, bạn cần lưu ý 4 điều tiếp theo sau đây:
Thứ hai là hệ thống báo cháy và an ninh
Qua một số trường hợp xảy ra hoả hoạn ở các chung cư đã cho thấy, vấn đề báo cháy và an ninh là điều đáng lưu ý và cần phải đảm bảo an toàn nhất. Cho dù bạn dự định mua căn hộ chung cư cao cấp hay bình dân thì cũng cần phải tìm hiểu kỹ về điều này.
Bạn có thể yêu cầu bên bán cung cấp cho mình thông tin về hệ thống báo cháy có đảm bảo hệ thống có hoạt động và đảm bảo đúng kỹ thuật theo quy định hay không? Khi xảy ra hỏa hoạn thì thoát hiểm như thế nào?
Ngoài hệ thống báo cháy, hệ thống an ninh của toà nhà cũng cần phải đảm bảo như: chung cư có bảo vệ hay không, camera an ninh có hoạt động và có chạy liên tục không, kiểm tra người ra vào chung cư như thế nào,…
Thứ ba, là thông tin của chủ đầu tư chung cư
Khi mua căn hộ chung cư chưa có sổ hồng, việc tìm hiểu thông tin pháp lý của chủ đầu tư là vô cùng cần thiết. Thông tin pháp lý của chủ đầu tư được thể hiện qua năng lực xây dựng, mức độ uy tín trong quá trình kinh doanh, giấy phép đầu tư, …
Bạn có thể bắt đầu tìm hiểu từ lịch sử thành lập doanh nghiệp của chủ đầu tư, các dự án mà chủ đầu tư đó đã từng thực hiện, các vấn đề về tranh chấp khu đất hoặc tính pháp lý trong quá trình mua bán căn hộ.
Không chỉ dừng lại ở thông tin về chủ đầu tư, bạn cũng nên kiểm tra thêm thông tin về nhà thầu xây dựng, các đơn vị thiết kế, giám sát, quản lý, phân phối và phát triển dự án …
Thứ tư, là Giấy tờ pháp lý
Giấy tờ pháp lý là một trong những vấn đề quan trọng nhất khi bạn tiến hành mua nhà chung cư chưa có sổ hồng. Bạn nên yêu cầu bên bán cung cấp một số giấy tờ như:
Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư, trong đó phải có thông tin chủ đầu tư được phép kinh doanh dịch vụ bất động sản. Việc kiểm tra ngành nghề kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư sẽ đảm bảo được chủ đầu tư thực hiện xây dựng và kinh doanh bất động sản là hợp pháp.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê đất của chủ đầu tư. Bạn có quyền yêu cầu bên bán cung cấp thông tin về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với căn hộ chung cư bạn dự định mua, điều này có nghĩa đây là dự án “sạch” và không có tranh chấp cũng như không bị chủ đầu tư thế chấp tại ngân hàng.
Giấy phép xây dựng của chủ đầu tư. Việc chung cư được xây dựng dựa trên sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ góp phần đảm bảo tính pháp lý của căn hộ mà bạn dự định mua, tránh phát sinh rủi ro trong tương lai.
Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc Quyết định phê duyệt đấu giá quyền sử dụng đất của chủ đầu tư. Với giấy tờ này, bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu bên bán cung cấp cho bạn.
Ngoài ra, bạn cần phải yêu cầu bên bán cung cấp cho bạn Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa bên bán và chủ đầu tư để đảm bảo bạn mua chung cư là hợp pháp.
Hồ sơ nộp tiền sử dụng đất, các loại tiền thuế liên quan đến đất của chủ đầu tư. Thực tế có rất nhiều trường hợp người dân đi làm Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở bị gián đoạn do chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, nợ thuế với cơ quan thuế.
Thứ năm, đó là cần biết rõ các quy định nội bộ của Ban quản lý chung cư
Bạn cần lưu ý các quy định nội bộ của Ban quản lý chung cư như nội quy dân cư, các khoản chi phí hàng tháng gồm phí quản lý, phí giữ xe, phí sử dụng hồ bơi, sân tennis,… quy định về nuôi thú cưng, hát karaoke, …
Nếu biết rõ và chấp nhận được những điều này thì bạn xuống tiền mua nhà chung cư để ở sẽ thoải mái hơn và đúng với giá trị mà bạn bỏ ra
Như vậy, Công ty Luật đã đưa ra 5 điều cần biết khi giao dịch mua nhà chung cư chưa có sổ hồng với một bên mà không phải là chủ đầu tư. Tuy nhiên, thực tế khó khăn nhất hiện nay là bên bán và chủ đầu tư thường hay thiếu công khai, minh bạch về thông tin cũng như các giấy tờ pháp lý, và bạn sẽ là người chịu hậu quả nặng nhất nếu bỏ sót bất kỳ điểm pháp lý nào.
Do đó, Trường hợp bạn chưa có nhiều kinh nghiệm để tự kiểm tra các vấn đề pháp lý có liên quan đến căn nhà mà bạn định mua thì bạn nên hỏi ý kiến của Luật sư hoặc các chuyên gia để hạn chế thấp nhất rủi ro cho bạn và gia đình bạn.
CÔNG TY LUẬT CIS
109 Hoàng Sa, Phường Đa Kao, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh
028 38257196 – 0938 548 101
Email: info@cis.vn
