Sau một quá trình dài tích luỹ, có thể là vay thêm của ngân hàng, người thân, bạn bè, chúng ta quyết định mua nhà nhằm “an cư, lạc nghiệp”, vậy nên có thể nói, mua nhà là một trong những quyết định quan trọng nhất trong cuộc đời của mỗi người. Tuy nhiên, thực tế đã có rất nhiều trường hợp người mua nhà bị mất tiền, hay cầm trên tay sổ hồng nhưng không ký công chứng, không đăng bộ, sang tên được vì nhà vướng tranh chấp, quy hoạch…
Trong bài viết này, Công ty Luật CIS tổng hợp và chia sẻ đến bạn đọc “4 Lưu ý quan trọng cần biết trước khi mua nhà” để giúp bạn tránh gặp phải những rủi ro này.
MỤC LỤC BÀI VIẾT
1. Kiểm tra nhà có thuộc trường hợp được phép mua bán hay không
Theo quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở, đối với các trường hợp thông thường, nhà chỉ được phép mua bán khi đáp ứng đủ 4 điều kiện sau:
+ Đã có “sổ hồng”, sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất)
+ Không bị tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện;
+ Không bị kê biên;
+ Và không có quyết định thu hồi đất, hay thông báo giải tỏa, phá dỡ.
| Điều 118. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch (Luật Nhà ở)
1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này; b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn; c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền. Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. |
Như vậy, khi tìm hiểu để mua nhà, trước tiên, chúng ta NÊN nói chủ nhà cung cấp giấy tờ nhà để chúng ta kiểm tra thông tin cơ bản trên đó.
Tuy nhiên, những thông tin trên sổ đỏ vẫn là chưa đủ, vì những thông tin như nhà có đang trang chấp hay không, có bị kê biên hay không, có nằm trong quy hoạch hay không có thể không có trong sổ hồng mà chủ nhà đưa chúng ta.
Khi chủ nhà cung cấp giấy tờ nhà, chúng ta đã có thông tin về số nhà, số thửa đất, số tờ bản đồ, theo đó, chúng ta có thể nhờ các cơ quan có thẩm quyền hoặc văn phòng công chứng kiểm tra tính pháp lý của căn nhà chúng ta muốn mua.
Công ty Luật đã có video hướng dẫn các cách tra cứu quy hoạch, bạn đọc có thể xem lại trong video theo đường link bên dưới:
>> 3 CÁCH tra cứu thông tin QUY HOẠCH người dân cần biết trước khi MUA nhà đất <<
Hiện nay, có tình trạng người dân chọn mua nhà theo dạng giấy tay, mua theo vi bằng và nhà bán theo diện này thường có giá rẻ hơn, tuy nhiên mua nhà theo 2 diện này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro pháp lý, Công ty Luật đã có video chia sẻ về vấn đề này, bạn đọc có thể xem lại tại đường link bên dưới:
>> Mua bán NHÀ ĐẤT bằng GIẤY TAY vẫn có HIỆU LỰC khi nào? <<
>> Mua bán nhà đất công chứng vi bằng là gì? Cần lưu ý những gì? Giải đáp pháp luật <<
2. Mua nhà đang thế chấp
Nhiều người băn khoăn, nhà đang thế chấp có được mua bán không? Câu trả lời là “có”, tuy nhiên, nếu mua nhà đang thế chấp, chúng ta phải thực hiện thêm các thủ tục và giấy tờ pháp lý nữa so với mua nhà bình thường.
Có 2 cách để mua bán nhà thế chấp như sau:
– Cách thứ nhất: lập thỏa thuận ba bên, gồm bên mua, bên bán và ngân hàng đang nhận thế chấp. Theo cách này, người bán, người mua và ngân hàng lập một Thỏa thuận ba bên liên quan đến việc: đặt cọc tiền mua nhà giữa bên bán và việc trả nợ gốc, lãi vay của bên bán đối với ngân hàng và thủ tục giải chấp, công chứng hợp đồng mua bán.
– Cách thứ hai: thay thế tài sản thế chấp khác. Theo cách này, bên bán sẽ sử dụng một tài sản khác để bảo đảm cho khoản vay và rút sổ đỏ căn nhà muốn bán ra để thực hiện giao dịch với bên mua.
Về việc mua bán nhà thế chấp, Công ty Luật sẽ có một bài viết khác hướng dẫn chi tiết trình tự, thủ tục mua bán nhà thế chấp.
3. Kiểm tra tư cách người ký Hợp đồng
Khi tìm hiểu, xem để mua nhà, nhiều trường hợp chúng ta không được gặp trực tiếp chủ nhà mà làm việc qua bên môi giới. Với sức ép về thời gian và mức giá bán được bên môi giới cho là đã quá hợp lý, chúng ta dễ nôn nóng ký và thanh toán tiền đặt cọc trước khi gặp chủ nhà “thực” để ký Hợp đồng mua bán chính thức!
Về phía người bán nhà, chỉ có người đứng tên trên sổ đỏ, được ghi nhận trong sổ với tư cách “Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” hoặc người được người này ủy quyền hợp pháp thì mới có quyền ký đặt cọc, ký bán và nhận tiền. Nếu chúng ta giao dịch với người “không chính chủ” thì rủi ro rất lớn.
Có một số vấn đề mà Công ty Luật muốn lưu ý là:
– Nếu người đứng tên trên sổ đỏ, sổ hồng mà có vợ, có chồng, thì khi giao dịch phải có sự đồng ý của cả hai vợ chồng, dù trên sổ đỏ, sổ hồng chỉ thể hiện tên của một người, trừ trường hợp có giấy tờ hợp pháp thể hiện căn nhà đó là tài sản riêng của người vợ hoặc người chồng.
– Trường hợp thông tin về chủ sở hữu nhà ở trên sổ đỏ là nhiều người, nghĩa là nhà đất đó có đồng sở hữu, thì khi giao dịch, phải có chữ ký của tất cả những đồng sở hữu đó.
4. Kê khai giá mua bán nhà
Hiện nay có nhiều trường hợp người dân mua bán nhà “hai giá”, tức là lập 2 hợp đồng: 1 hợp đồng ghi nhận giá trị thực mà bên mua trả cho bên bán, 1 hợp đồng công chứng ghi số tiền ít hơn giá trị thực, mục đích là để đóng thuế thấp hơn.
Thực tế, đã có hàng chục nghìn hồ sơ đăng bộ sang tên nhà đất bị các Văn phòng đăng ký đất đai và cơ quan thuế trả hồ sơ, không cho đăng ký vì giá kê khai trong Hợp đồng quá thấp và các cơ quan nhà yêu cầu các bên kê khai giá hợp lý, giá thực.
Theo quy định của luật, hành vi khai giá thấp hơn giá thực tế như vậy bị xem là hành vi trốn thuế và tuỳ vào mức độ vi phạm mà có thể bị xử phạt hành chính hoặc hình sự. Và thời gian qua, đã có một số vụ án hình sự bị khởi tố về hành vi trốn thuế khi mua bán nhà. Vì vậy, mọi người cần lưu ý vấn đề này.
Có những người để dành cả đời mới đủ tiền mua một căn nhà, tưởng chừng đã yên tâm an cư lạc nghiệp nhưng chỉ vì không chú ý các vấn đề pháp lý liên quan đến căn nhà mà đã bị thiệt hại mất tiền, mất thời gian, vướng vào nợ nần, có khi còn ảnh hưởng đến đời sống hạnh phúc gia đình…
Việc mua nhà tưởng chừng đơn giản nhưng không hề đơn giản, ngoài 4 lưu ý Công ty Luật nêu trong bài viết thì còn rất nhiều vấn đề pháp lý phát sinh tuỳ vào từng trường hợp cụ thể. Do đó, nếu chưa chắc chắn hoặc chưa có kinh nghiệm, bạn đọc nên tham khảo ý kiến của luật sư địa phương để đảm bảo quyền lợi của mình trước khi “xuống tiền”!
Trên đây là thông tin về 4 lưu ý pháp lý quan trọng cần biết trước khi mua nhà. Nếu có bất kỳ thắc mắc hay vấn đề pháp lý nào giải đáp, bạn đọc vui lòng liên hệ với Luật sư của Công ty Luật CIS theo thông tin sau:
PHÒNG PHÁP LÝ DOANH NGHIỆP – CIS LAW FIRM
109 Hoàng Sa, P. Đa Kao, Quận 1, TP. Hồ Chí Minh
Điện thoại: 028.3911.8581 – 3911.8582 Hotline: 0916.568.101
Email: info@cis.vn
